נדל"ן והשקעות אלטרנטיביות

הפוסט הזה עוסק בשאלה שמעסיקה המון אנשים בארץ – האם כדאי לגור רק איפה שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו לקנות דירה, או שקיימות חלופות נוספות? בפוסט נעסוק בסוגיה הזו מכמה כיוונים, כשדווקא ההיבט הכלכלי הוא בעיניי ההיבט המשני. אשתף גם מסיפור החיים האישי שלי והמסקנות שהסקתי ממנו. אז יאללה, מתחילים.

היום פורסם כי הקרן האלטרנטיבית מונטרו, שרוכשת, מנהלת ומשביחה בתי אבות בבריטניה, וגייסה יותר מחצי מיליארד שקל(!) ממשקיעים ישראלים, איבדה את כל נכסיה, וכספי המשקיעים עלולים להימחק לחלוטין. איך זה קרה, אילו עוד קרנות אלטרנטיביות נפגעו לאחרונה, ומה ניתן להסיק מכל זה? הפרסום על קרן מונטרו, מתאר מצב קיצוני במיוחד לקרן אלטרנטיבית לא סחירה, עד כדי אובדן מוחלט של כספי המשקיעים. הקרן שווקה בארץ בעיקר ע"י סוכני ביטוח וכן ע"י בתי ההשקעות גלובלנט ואינווסטור 360. למרות האפשרות לאובדן מוחלט של כספי ההשקעה, הקרן הוצגה ע"י רבים מהמשווקים כקרן המספקת תשואה גבוהה בסיכון נמוך, לעיתים אף תוארה כקרן "ללא סיכון". מה עמד מאחורי ההבטחה?

הדיבייט נערך במסגרת הפודקאסט המצוין "המירוץ לדירה" של ימית אפריאט. אני הצגתי כמובן את הצד של שוק ההון, וגיל רוזנברג את הצד של הנדל"ן. היה אחלה דיון בהנחיה מצוינת של ימית, ודיברנו בו על המון היבטים, למשל: האם שוק ההון, בניגוד לנדל"ן, הוא קזינו? תשואות היסטוריות מקום המדינה תנודתיות מחירים בנדל"ן ושוק ההון משפחה א' משקיעה בנדל"ן ומשפחה ב' משקיעה במדדי מניות, למי יהיה הון גבוה יותר בעוד 20 שנה?

בפוסטים הקודמים דיברנו על השקעות אלטרנטיביות בכלל, ועל חוב לא סחיר בפרט. בפוסט הזה נתמקד בעולם של הלוואות P2P.  הלוואות חברתיות, או הלוואות עמית לעמית, מאפשרות למשקיעים להלוות כספים לאנשים פרטיים ולעסקים קטנים, כך שגם הלווה וגם המלווה "ידלגו על הבנק" וירוויחו יותר: המלווה מקבל ריביות גבוהות יותר מאשר בפיקדון בבנק, והלווה משלם ריביות נמוכות יותר בהשוואה להלוואה שייקח מהבנק. ההלוואות הן לצרכים שונים, כגון: שיפוץ בדירה, רכישת רכב, אירוע משפחתי, פתיחת עסק, התרחבות של עסק קיים, החלפת הלוואה יקרה בהלוואה זולה יותר, ועוד.

בפוסט הקודם הראינו שהגופים המוסדיים רוב הזמן לא מצליחים לייצר תשואה עודפת באמצעות השקעה בקרנות השקעה פרטיות וקרנות גידור. בפוסט הזה נתעמק בקרנות הון סיכון ונבחן האם כדאי להשקיע בהן. קרנות הון סיכון (VC) הן קרנות המשקיעות בסטארט-אפים, ברמות בשלות שונות. הן מאפשרות למשקיעים להיחשף לחברות שלא ניתן להיחשף אליהן בשוק הסחיר. ניתן להגדיר את אותן חברות כחברות צמיחה בעלות שווי שוק זעיר (Micro Cap Growth), להן יש פוטנציאל לעליית ערך משמעותית במקרה של אקזיט/הנפקה.

בפוסט הקודם דיברנו על ביטול מגבלת ה-0.25% של הוצאות ניהול השקעות שחלה על הגופים המוסדיים, בכפוף לשקיפות אודות הוצאות ניהול ההשקעות. בפוסט הזה נבחן מה קורה בארה"ב, והאם שם הגופים המוסדיים מצליחים להרוויח תשואה עודפת מהשקעה בקרנות השקעה פרטיות. תקציר מנהלים: הרבה כסף בקרנות פנסיה וקרנות של אוניברסיטאות בארה"ב זרם לקרנות השקעה פרטיות. התוצאה רוב הזמן היתה תשואות נמוכות יותר, מבלי להקטין את הסיכון, והמסקנות של מחקרים בתחום היו שעדיף לגופים המוסדיים להשקיע באופן פאסיבי וזול בהתאם לרמת הסיכון הרצויה.

קרנות Private Equity משקיעות בחברות פרטיות (שאינן נסחרות בבורסה), ולכן הן עשויות להוות תחליף למדדי מניות. מטרתן להרוויח מצמיחת החברות הפרטיות, ולממש את אחזקתן בחברות ברווח בעתיד. יש המתייחסים לקרנות הון סיכון (VCs) כסוג מסוים של קרנות Private Equity, אליהן נתייחס בפוסט נפרד. קרנות PE אחרות פועלות במודל של Buyout: הן רוכשות את השליטה בחברות פרטיות (לעיתים במינוף) במטרה להשביח את החברות, לשפר את רווחיותן, ואז למכור אותן. בפוסט זה נתמקד בקרנות אלו.

בפוסטים הקודמים הקודם סקרנו אפשרויות שונות של השקעות אלטרנטיביות ובחנו האם כדאי להשקיע בהן, ובאילו תנאים. בפוסט הזה נתעמק בכדאיות ההשקעה בקרנות גידור. קרנות גידור הן קרנות לא סחירות, אך משקיעות במוצרים סחירים בשוק ההון. מטרתן לגדר את הסיכונים ולנסות להרוויח בכל מצב שוק, באמצעות כל מיני מודלים ואסטרטגיות, לרבות שילוב של השקעות לונג ושורט, וחלקן אף שואפות להכות את שוק המניות. ניתן להשוות בקלות יחסית בין ביצועי קרנות הגידור לבין ביצועי השוק הסחיר. מדד Credit Suisse Hedge Fund Index הניב בין 1998-2021 תשואה מצטברת של 305.66%, המגלם תשואה שנתית ממוצעת של 6.28%. לעומת זאת מדד המניות העולמי הניב באותה תקופה תשואה מצטברת של 497%, המגלם תשואה שנתית ממוצעת של 7.73%, ובכך עקף בכ-1.5% לשנה את מדד קרנות הגידור.

בפוסטים הקודמים דיברנו על השקעות אלטרנטיביות ובפרט על חוב לא סחיר. בפוסט הזה נתמקד בדוגמא ספציפית של חוב לא סחיר – חוב מגובה נדל"ן. השקעה בחוב מגובה נדל"ן משמעותה מתן הלוואה ליזם נדל"ן, תוך שיעבוד נכסי הנדל"ן כנגד המימון, מעין אג"ח ליזם נדל"ן. המימון יכול להיות לצרכים שונים ברמות סיכון שונות – כמו רכישה ואחזקה, רכישה לשם שיפוץ ומכירה, ובנייה מ-0. ההלוואות עצמן הן מסוגים שונים, וכוללות בין היתר הלוואת גישור, משכנתא לטווח קצר, הלוואה המתווספת למשכנתא בנקאית (עם שיעבוד מסדר שני), ועוד. ההלוואות יכולות להינתן עבור בנייה/שיפוץ של נכס קטן כמו בית פרטי או דירה, וכן עבור פרויקטים גדולים יותר כמו מתחם מולטי-פמילי שלם שכולל מאות יחידות דיור או קומפלקס משרדים/מסחרי.

בפוסטים קודמים התייחסנו למרכיב הסולידי של התיק  עבור שימושים שונים. המרכיב הסולידי ה"קלאסי" הינו המרכיב האג"חי, שהתשואות עליו מושפעות מאוד מהריבית במשק, וכיום הן נמוכות במיוחד. בפוסט הזה נרחיב על אפשרות ההשקעה בחוב לא סחיר, על העקרונות החשובים בבחירת ההשקעה, ועל השימושים שלו. בעבר אג"חים הניבו תשואות של כ-4-6%, שהיו בהחלט תשואות נאות ביחס לתנודתיות המופחתת שלהם. אך ב-13 השנים האחרונות הבנקים המרכזיים בארץ ובמרבית מדינות העולם קבעו ריבית אפסית, ובהתאם גם תשואות האג"חים הפכו לאפסיות, ובמקרים רבים אף שליליות מבחינה ריאלית. כפי שראינו בפוסטים קודמים, ישנם שימושים שעבורם השקעה פאסיבית במדדי מניות פחות מתאימה ואפיק סולידי יתאים יותר – ככרית ביטחון, ככספים למטרות ספציפיות בעוד פרק זמן קצר-בינוני, ולשם איזון האפיק המנייתי של התיק.

קרנות נדל"ן יזמי המנוהלות ע"י חברות גדולות ומוכרות, ובפרט גופים מוסדיים, בתי השקעות וחברות נדל"ן ציבוריות, יכולות להוות חלופה טובה ומפוזרת להשקעה בפרויקטים יזמיים ספציפיים, על שלל סיכוניהם. קרנות נדל"ן יזמי משקיעות בפרויקטי נדל"ן יזמיים כמו בנייה מ-0 או השבחה של נכס קיים ומכירתו (fix&flip), מתוך מטרה ליהנות מהרווח הנובע מהפעילות היזמית. זאת בניגוד לקרנות נדל"ן מניב שמתמקדות באחזקה לטווח ארוך (Buy&Hold), בהן הרווח מתקבל כתשואת שכירות שוטפת ועליית ערך מתונה לטווח הארוך. קרנות נדל"ן יזמי עשויות למכור את הנכסים מיד בתום הבנייה/שיפוץ או להשכיר את הנכסים לתקופה מסוימת, למשל כדי להראות שהגדילו את התפוסה ואת שכר הדירה, ולמכור אותם בעתיד ברווח למשקיעים, המחפשים נכסי נדל"ן מניב שמושכרים ומתפקדים היטב (בפרט לגופים מוסדיים ולקרנות נדל"ן מניב).

יזמות נדל"ן שונה מהותית מאחזקה בנכס נדל"ן מניב. מדובר על פרויקטי בנייה מ-0, וגם על פרויקטים של קניה, השבחה ומכירה (fix&flip). פרויקטים כאלה הם בעלי פוטנציאל תשואה גבוה מנדל"ן מניב ואפילו ממדדי המניות, אך בהתאם הם בעלי סיכונים גבוהים יותר, כולל האפשרות לאובדן מוחלט או כמעט מוחלט של הכסף. בפוסט הזה ננתח את האפשרות של השקעה ישירה בפרויקט נדל"ן יזמי. פרויקטי נדל"ן יזמי כוללים כאמור בנייה מ-0 או שיפוץ והשבחה של נכס קיים (value add) ומכירתו. במרבית המקרים מטרת הפרויקטים היא לממש את הנכסים שנבנו/שופצו תוך זמן קצר יחסית, וליהנות מהרווח הנובע מהפעילות היזמית עצמה, בניגוד לרווח הנובע מאחזקה (Buy&Hold) של נכסי נדל"ן שמניבים תשואת שכירות שוטפת ועליית ערך מתונה לטווח הארוך.

בפוסט הזה נכיר את המאפיינים הטכניים של ההשקעות האלטרנטיביות: נבין איך ההשקעה מתבצעת בפועל, מי הגופים המציעים אותן, מה המבנה המשפטי, איך מתבצע ניהול ההשקעה, מה העלויות, מי יכול להשקיע בהן, סכומי המינימום, משך החיים והמיסוי. השקעות לא סחירות עובדות אחרת לגמרי מהשקעות סחירות. הבהרה: הפוסט הזה מהווה סקירה בלבד, הוא אינו מתיימר להיכנס לדקויות המשפטיות או לדייק בכל ניואנס כזה או אחר. כפי שכבר הזכרנו, השקעות אלטרנטיביות הן השקעות לא סחירות, מה שאומר שניתן להשקיע בהן דרך בתי השקעות וחברות פרטיות המציעות אותן. חלק מהגופים מציעים השקעות פרטניות (כגון מיזם נדל"ן ספציפי, עסקת חוב ספציפית), חלקם מציעים קרנות השקעה המספקות פיזור רחב יותר מהשקעות פרטניות, וחלקם מציעים גם וגם.

בניגוד להשקעה ישירה בנדל"ן, קרנות נדל"ן פאסיביות מאפשרות להשקיע במגוון רחב של נכסי נדל"ן בפיזור גבוה, ולחסוך מהמשקיע את איתור הנכסים, ניהול מו"מ, לקיחת משכנתא, מציאת שוכר, תפעול ואחזקת הנכס ובסוף את מכירתו. קרנות כאלה מאפשרות גם פיזור סיכונים רחב, הן כמותי והן גיאוגרפי, וחלקן משתמשות במינוף בדומה להשקעה ישירה בנדל"ן. בפוסט זה נרחיב על השקעה פאסיבית בקרנות נדל"ן בפיזור רחב. קרנות המשקיעות בנדל"ן מתחלקות לשני סוגים מרכזיים: קרנות נדל"ן מניב וקרנות נדל"ן יזמי, בפוסט הזה נתמקד בסוג הראשון.

דירה, דירה, דירה, מי לא רוצה לקנות דירה? אבל האם זה כדאי? השקעה בנכס נדל"ן מניב כמו דירה יכולה להיות השקעה טובה למדי, בעלת קורלציה נמוכה יחסית למדדי המניות, המשלבת תזרים שוטף עם עליית ערך מתונה לטווח הארוך. בפוסט הזה ננתח מס' היבטים של השקעה ישירה בנכס נדל"ן מנקודת המבט של משקיעים פאסיביים: מבחן הפאסיביות, תשואות היסטוריות, תנודתיות, הון עצמי, מינוף, פיזור סיכונים, תזרים ונזילות. ישראלים רבים מעוניינים/שוקלים לקנות נכס נדל"ן מניב (לרוב דירה) להשקעה, יחד או במקום השקעה בשוק ההון. אז לפני קניית דירה להשקעה כדאי להבין היטב את ההיבטים השונים של אופי ההשקעה.

השקעות אלטרנטיביות הן שם כולל למגוון רחב של השקעות מסוגים שונים, שמה שמשותף להן הוא שמדובר בהשקעות לא סחירות, כלומר כל מה שהוא לא מכשירי השקעה הנסחרים בבורסה כמו מניות, אג"חים, קרנות נאמנות וקרנות סל. בפוסט הזה נציג את עולם ההשקעות האלטרנטיביות באופן כללי, ובפוסטים הבאים נעמיק במאפייני ההשקעות האלטרנטיביות ונסקור אפשרויות שונות להשקעה. כמובן שגם ננתח האם כדאי או לשלב אותן כחלק מהתיק שלנו, ולאילו מטרות. אתם יכולים לצפות לניתוח מפורט ומעמיק ביותר, וכמובן אובייקטיבי. עוד לפני שנכיר השקעות אלטרנטיביות מסוגים שונים, כדאי להבין מה המטרות שלהן.

מה ד"ר רוברט שילר, הכלכלן זוכה פרס נובל ואחד המומחים המובילים בעולם בשוק הדיור, חושב על נדל"ן כהשקעה? שילר בדק ומצא כי לאורך יותר ממאה שנים שוק הדיור בארה"ב כמעט ולא עלה במונחים ריאליים – ראו בגרף (בועת הנדל"ן של שנות ה-2000 בולטת בחריגותה).     שילר מציין כי אנשים חושבים שהם הרוויחו הון כאשר […]