יזמות נדל"ן שונה מהותית מאחזקה בנכס נדל"ן מניב. מדובר על פרויקטי בנייה מ-0, וגם על פרויקטים של קניה, השבחה ומכירה (fix&flip). פרויקטים כאלה הם בעלי פוטנציאל תשואה גבוה מנדל"ן מניב ואפילו ממדדי המניות, אך בהתאם הם בעלי סיכונים גבוהים יותר, כולל האפשרות לאובדן מוחלט או כמעט מוחלט של הכסף. בפוסט הזה ננתח את האפשרות של השקעה ישירה בפרויקט נדל"ן יזמי.
פרויקטי נדל"ן יזמי כוללים כאמור בנייה מ-0 או שיפוץ והשבחה של נכס קיים (value add) ומכירתו. במרבית המקרים מטרת הפרויקטים היא לממש את הנכסים שנבנו/שופצו תוך זמן קצר יחסית, וליהנות מהרווח הנובע מהפעילות היזמית עצמה, בניגוד לרווח הנובע מאחזקה (Buy&Hold) של נכסי נדל"ן שמניבים תשואת שכירות שוטפת ועליית ערך מתונה לטווח הארוך. מי שלא מבצע את הפעילות היזמית בעצמו, יכול להשקיע ישירות בפרויקטים יזמיים דרך חברות יזמיות, באמצעות קבוצות רכישה, או באמצעות קרנות לא סחירות לנדל"ן יזמי. בפוסט הזה נדון בהשקעה ישירה בפרויקטים יזמיים, ובפוסט הבא בקרנות נדל"ן יזמי.
ישנן חברות רבות שמשווקות לציבור שלל פרויקטים יזמיים שונים ומשונים, ברמות סיכון שונות. ישנם פרויקטים פשוטים יחסית הכוללים שיפוץ של נכס קטן, ישנם פרויקטים של בנייה ואכלוס של בניין דירות, וישנם פרויקטים עצומים כמו בניית קומפלקס משרדים או מתחם מסחרי ענק.
לרוב המוחלט של הציבור אין מושג בתחום יזמות הנדל"ן, ומשקיעים רבים נכנסים להשקעות מבלי לבדוק אותן לעומק, ומבלי להבין את הסיכונים. לצערנו יש בעולם הזה לא מעט:
- חברות לא מקצועיות מספיק.
- אנשי שיווק שמייפים את פוטנציאל הרווח בפרויקטים אבל לא מספקים גילוי נאות בנוגע לסיכונים, לעיתים תוך הבטחה ל"תשואה מובטחת".
- חברות שפונקציית הרווח שלהן היא גיוס כמה שיותר משקיעים מבלי לברור את איכות הפרויקטים, כך שקיימת שונות גדולה בין הפרויקטים – חלקם מוצלחים וחלקם ממש לא.
- ויש גם שרלטנים פר אקסלנס.
לצורך הדוגמא, בואו ניזכר בכמה פרויקטים כושלים שעלו לכותרות בשנים האחרונות, מבלי לשפוט כמובן האם החברות פעלו כשורה או לא:
- קבוצות הרכישה של פרי נדל"ן שכשלו והביאו לעשרות תביעות נגד החברה. היזם אלדד פרי, נרצח ממש לאחרונה.
- פרויקט של חברת Invo לרכישת קרקעות בפלורידה, בניית בתים ומכירתם, שהשתבש בגלל מינוף גבוה מדי, חברה חסרת ניסיון (כפי שמוצג בכתבה), ומשקיעים שאיבדו את כל השקעתם.
- קבוצת רכישה של קבוצת דוידסון וכוכבת "מעושרות" היזמית קרן בן דוד, שבמשך 7 שנים לא התקדמה עם הבנייה המתוכננת.
- עסקה כושלת לרכישה של בתי אבות ומלונות כושלים באנגליה במטרה לשפצם ולהופכם לדיור מוגן איכותי.
- ואיך לא – עלייתה ונפילתה של "מלכת קבוצות הרכישה", ענבל אור.
כתוצאה מאותם מקרים, כתבים ובלוגרים רבים מפרסמים "רשימות מכולת" שונות שמטרתן לסייע למשקיעים להימנע מעוקצים ומפרויקטים כושלים. הבה נתייחס לכמה מהנקודות הבולטות שעולות ברשימות שכאלה:
- לכו על חברה/יזם שאתם מכירים או ששמעתם דברים טובים מאנשים שאתם מכירים שהשקיעו אצלם. האם זאת ערובה להצלחה? כמובן שלא. היכרות מוקדמת אולי מנטרלת את הפוטנציאל להונאה, אך אינה בהכרח מעידה על איכות החברה. גם חברה לא מוצלחת במיוחד עשויה להצליח יחסית במס' פרויקטים, אבל מספיק פרויקט כושל אחד כדי להביא להפסד משמעותי למשקיעים בו.
- תבדקו על החברה ותדברו עם לקוחות עבר: משקיעים הם לא תחקירנים, ולרוב אין להם את הזמן, הידע והמשאבים לעשות בדיקה רצינית. חיפוש קצר בגוגל יכול כנראה למצוא תביעות עבר ולהוות סינון ראשוני לחברות בעייתיות, אבל מעבר לכך נדרש להקדיש המון זמן ולערב אנשי מקצוע שיעשו בדיקת נאותות. אבל איך אפשר לסמוך גם על אותם אנשי מקצוע, שהם רציניים ואמינים? איך שלא נהפוך את זה, תמיד יישאר חוסר וודאות ברמה מסוימת. מעבר לכך – נגיד וביצענו בדיקת נאותות מקיפה והגענו למסקנה שהפרויקט/החברה לא ראוי להשקעה, האם יש לנו את הזמן והמשאבים לבצע עוד כמה וכמה בדיקות נאותות כאלה לחברות/פרויקטים נוספים, כדי שנבחר בסופו של דבר פרויקט ראוי?
- כמה זמן החברה פעילה וכמה פרויקטים היא ביצעה: כל עוד לא מדובר בחברה ציבורית, המידע הזה לא גלוי, ולכן פרט לדיווחי החברה עצמה, שלא מובטח שנכונים, קשה לדלות אותו.
- תבדקו את המספרים של הפרויקט ואת התכנית העסקית ותבינו אם הם סבירים, למשל: האם הערכת העלויות לבנייה/שיפוץ סבירה, האם מחיר רכישת הנכס/הקרקע סביר, האם מחיר היעד לאחר הבנייה/שיפוץ סביר, האם שיעור המינוף סביר, האם הריבית על המינוף סבירה, האם החברה ביצעה ניתוח וגידור סיכונים, האם החוזים וההסכמים המשפטיים עם צדדים שלישיים סבירים, האם לחברה יש את ההיתרים הדרושים מהעירייה, וכו'. העניין הוא שמי שלא מנוסה יכול רק לעבור על התכנית העסקית ולהפעיל קצת common sense, וזהו. הסיכוי שמשקיע שאינו מנוסה בתחום יידע לזהות בעיות פוטנציאליות שואף לאפס, ובמרבית המקרים הוא אפילו לא יידע מה לשאול.
- האם החברה משקיעה בעצמה בפרויקט: אם החברה משקיעה בעצמה זה אכן סימן מעודד שמייצר זהות אינטרסים בין המשקיעים לבין החברה ומראה שלחברה יש גם “skin in the game”. אבל האם יש דרך טובה לבחון את אמירות החברה שהיא אכן משקיעה בפרויקט? לא בהכרח. לעיתים גם אם החברה באמת משקיעה בעצמה, היא יכולה להעביר תשלומים לבעליה דרך חברות צד שלישי.
- בדקו את החוזה עם עורך דין: זה בהחלט מומלץ כדי לפסול הונאות ברורות וחוזים שמעמידים את המשקיע בסיכון מיותר, אך עדיין לא מגינים בפני התנהלות כושלת של החברה/יזם.
- בררו מי האנשים שבוחנים עסקאות ומה הניסיון שלהם: מעבר לחיפוש מהיר בגוגל אחרי קורות החיים של היזמים, המשקיע הפאסיבי המצוי לא יכול לעשות הרבה.
- אתם לא יודעים את מה שאתם לא יודעים: אלא היו רק מס' דוגמאות לדברים שידוע שכדאי לבדוק, אבל בפרויקטים יזמיים עשויים להיות בעיות נוספות, שאפילו לא תדעו מראש לשאול עליהם, עם ניואנסים ספציפיים לכל מדינה ואזור גיאוגרפי.
בשורה התחתונה, אלא אם אתם מכירים אישית את החברה והעומדים בראשה וסומכים עליהם, או שאתם בעלי גישה לאנשי מקצוע אמינים מהשורה הראשונה שיידעו לבצע עבורכם בדיקת נאותות, לא סביר שתוכלו לבצע את הבדיקות הללו כראוי. אחת הבעיות הנפוצות של משקיעים נובעת מאשליית השליטה. משקיעים שמקדישים זמן לנתח עסקה יזמית, או לקרוא דו"חות כספיים של חברות ציבוריות, חשים שעצם המאמץ והמחקר שהשקיעו נותן להם שליטה על תוצאת ההשקעה. בפועל, זה כמעט אף פעם לא המצב וכל המאמץ שהושקע לא ישפיע כהוא זה על התוצאה, שמושפעת מהמון גורמים שונים שאינם בשליטתנו.
בנוסף, גם אם אתם סומכים על החברה או שיש לכם אנשי מקצוע ראויים, ואכן מדובר בחברה אמינה, מנוסה ומקצועית, צריך לזכור שפרויקט יזמי הוא מטבעו פרויקט בסיכון, ולא חסרות דוגמאות לסיכונים שהתממשו, ולכך שהמשקיעים אפילו איבדו את כל כספם. בפרויקטים מהסוג הזה חשיבות הפיזור גבוהה אפילו יותר מאשר בנדל"ן מניב, וכאשר משקיעים בפרויקט יזמי ספציפי לא משיגים את הפיזור הראוי.
דרך להימנע מכל אותן בעיות ולהשיג פיזור ראוי יכולה להתבצע באמצעות קרן נדל"ן יזמי, המשקיעה במספר רב של פרויקטים בפיזור גבוה, ומתבצעת ע"י גוף גדול ואמין כמו בית השקעות ו/או חברה ציבורית. על כך נדבר בפוסט הבא.
מה דעתכם? האם אתם משקיעים או שוקלים להשקיע בפרויקט נדל"ן יזמי כחלק מהתיק שלכם? שתפו אותנו בתגובות בפוסט שבקהילה ⇓
» להצטרפות למועדון הפאסיבי של להשקיע נכון
פעמיים בשבוע פוסט חדש אצלך במייל
התכנים בפוסט זה, כמו כל שאר התכנים בבלוג, הינם תכנים לימודיים במהותם, הם אינם מהווים ייעוץ או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות ו/או ייעוץ פנסיוני המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם.
