חלופות לאג"ח – חוב מגובה נדל"ן

בפוסטים הקודמים דיברנו על השקעות אלטרנטיביות ובפרט על חוב לא סחיר. בפוסט הזה נתמקד בדוגמא ספציפית של חוב לא סחיר – חוב מגובה נדל"ן.

השקעה בחוב מגובה נדל"ן משמעותה מתן הלוואה ליזם נדל"ן, תוך שיעבוד נכסי הנדל"ן כנגד המימון, מעין אג"ח ליזם נדל"ן. המימון יכול להיות לצרכים שונים ברמות סיכון שונות – כמו רכישה ואחזקה, רכישה לשם שיפוץ ומכירה, ובנייה מ-0. ההלוואות עצמן הן מסוגים שונים, וכוללות בין היתר הלוואת גישור, משכנתא לטווח קצר, הלוואה המתווספת למשכנתא בנקאית (עם שיעבוד מסדר שני), ועוד. ההלוואות יכולות להינתן עבור בנייה/שיפוץ של נכס קטן כמו בית פרטי או דירה, וכן עבור פרויקטים גדולים יותר כמו מתחם מולטי-פמילי שלם שכולל מאות יחידות דיור או קומפלקס משרדים/מסחרי.

השקעה בעסקת חוב מגובה נדל"ן ספציפית יכולה להיות מאוד בטוחה ומוצלחת, אך גם אם היזם איכותי, בוצעה בדיקת נאותות מעמיקה, שיעור המינוף נמוך והריבית גבוהה, תמיד קיים הסיכון הפרטני שמשהו ישתבש באותה הלוואה ספציפית, ואת הסיכון הזה ניתן לצמצמם באמצעות פיזור, על פני הרבה עסקאות או באמצעות קרנות.

קרנות חוב מגובה נדל"ן הן השקעה דפנסיבית יחסית, וכדי שהן תפסדנה צריך לקרות מקרה נדיר של חדלות פירעון של מספר רב של הלוואות, במקביל לירידת ערך במחירי הנדל"ן שמשמשים כבטוחה. הסבירות לכך בקרנות שמנוהלות היטב, בוחרות לווים איכותיים, ופועלות בפיזור גבוה היא נמוכה. בתקופות של משבר צפויה עלייה במקרי ה-default וירידה בהכנסות מריבית, אך הסבירות לפגיעה בקרן עצמה היא נמוכה. קרנות חוב מגובה נדל"ן העונות על המאפיינים שציינו מראות תשואות יציבות יחסית, אפילו מדי חודש בחודשו, גם בתקופות של תנודתיות גבוהה בשוק המניות.

כתזכורת מהפוסטים הקודמים, נזכיר שוב בקצרה את העקרונות החשובים להשקעה בחוב לא סחיר, שרלוונטיים כמובן גם עבור השקעה בחוב מגובה נדל"ן בתור גורם סולידי בתיק שלנו, וגם נוסיף עוד שני גורמים ייחודיים:

1. משך הזמן להלוואה: ככל שמשך הזמן קצר יותר כך הוודאות גבוהה יותר והסיכון נמוך יותר. לכן נשאף להלוואות קצרות יחסית.
2. דירוג אשראי: נרצה להתמקד בהלוואות ליזמים מנוסים בעלי דירוג אשראי גבוה.
3. פיזור: פיזור רחב מקטין את ההשפעה של כשל חוב (default), בהשוואה למספר קטן של הלוואות.
4. פאסיביות מבחינת המשקיע: עקרון חשוב נוסף מבחינתנו כמשקיעים פאסיביים הוא שההשקעה תהיה פאסיבית מבחינתנו, כיוון שלמרבית המשקיעים אין את הכלים לבדוק בעצמם את איכות הלווים, את הבטוחות, את תנאי ההלוואה, וכו'.
5. בטחונות: זהו גורם שלא קיים בהלוואות P2P אבל כן קיים בחוב מגובה נדל"ן, ונרצה כמובן לקבל בטחונות ראויים להלוואות שלנו.
6. Loan To Value (LTV): זהו שיעור ההלוואה ביחס לשווי הנכס, או במילים אחרות – הוא מודד כמה הון עצמי מושקע ע"י היזם. ככל שה-LTV נמוך יותר זה אומר שההון העצמי גבוה יותר, וכתוצאה מכך שיעור המינוף והסיכון נמוכים יותר.

אז אחרי שנזכרנו בעקרונות להקטנת סיכון בחוב לא סחיר, בואו נצליב אותם מול סוגי עסקאות שונות של חוב מגובה נדל"ן*:

• הלוואה לצורך שיפוץ נכס קיים תהיה בטוחה יותר (עקרונית) בהשוואה לבנייה מ-0, מכמה סיבות:
  • בשיפוץ נכס קיים ניתן לשעבד את הנכס עצמו ובבנייה מ-0 ניתן לשעבד רק את הקרקע ואת הסכמי המכר למכירת דירות על הנייר.
  • בנייה מ-0 זה פרויקט מורכב יותר, עם יותר גורמים שיכולים להשתבש, למשל גורמים רגולטוריים.
  • המח"מ בבנייה מ-0 ארוך יותר בהשוואה לשיפוץ.
• הלוואה לשיפוץ/בניית נכס קטן תהיה בטוחה יותר מהלוואה לשיפוץ/בניית נכס גדול ומורכב, בגלל שמדובר בפרויקט קטן יותר ומסובך פחות.
• הלוואה עם LTV נמוך תהיה בטוחה יותר מהלוואה עם LTV גבוה.
• הלוואה עם שעבוד מסדר ראשון (חוב בכיר) תהיה בטוחה יותר מהלוואה עם שעבוד מסדר שני (חוב נחות – מזנין). הלוואה עם שעבוד מסדר שני ניתנת לרוב כהלוואה נוספת אחרי שהלווה כבר לקח משכנתא בנקאית, ובד"כ במקרים כאלה גם המינוף הכולל גבוה יותר. במידה וישנו כשל חוב הבנק מקבל קדימות בבעלות על הנכס.

* כמובן שהעקרונות שציינו מסתכלים באופן כללי, ולא בהשוואה בין הלוואה ספציפית אחת מול אחרת. למשל, בתנאים מסוימים הלוואה של בנייה מ-0 של פרויקט מורכב לטווח ארוך יכולה להיות בטוחה יותר בתנאים מהלוואה קצרת טווח לשיפוץ בית פרטי קיים.

» להצטרפות למועדון הפאסיבי של להשקיע נכון

פעמיים בשבוע פוסט חדש אצלך במייל

---

_{התכנים בפוסט זה, כמו כל שאר התכנים בבלוג, הינם תכנים לימודיים במהותם, הם אינם מהווים ייעוץ או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות ו/או ייעוץ פנסיוני המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם.}

נהנית מהפוסט? שתף/י עם חברים ובני משפחה שיפיקו ממנו ערך