קרנות נדל"ן יזמי המנוהלות ע"י חברות גדולות ומוכרות, ובפרט גופים מוסדיים, בתי השקעות וחברות נדל"ן ציבוריות, יכולות להוות חלופה טובה ומפוזרת להשקעה בפרויקטים יזמיים ספציפיים, על שלל סיכוניהם.
קרנות נדל"ן יזמי משקיעות בפרויקטי נדל"ן יזמיים כמו בנייה מ-0 או השבחה של נכס קיים ומכירתו (fix&flip), מתוך מטרה ליהנות מהרווח הנובע מהפעילות היזמית. זאת בניגוד לקרנות נדל"ן מניב שמתמקדות באחזקה לטווח ארוך (Buy&Hold), בהן הרווח מתקבל כתשואת שכירות שוטפת ועליית ערך מתונה לטווח הארוך. קרנות נדל"ן יזמי עשויות למכור את הנכסים מיד בתום הבנייה/שיפוץ או להשכיר את הנכסים לתקופה מסוימת, למשל כדי להראות שהגדילו את התפוסה ואת שכר הדירה, ולמכור אותם בעתיד ברווח למשקיעים, המחפשים נכסי נדל"ן מניב שמושכרים ומתפקדים היטב (בפרט לגופים מוסדיים ולקרנות נדל"ן מניב).
הסיכון בקרנות נדל"ן יזמי גבוה מזה של קרנות נדל"ן מניב ואף מזה של מדדי המניות, אך פוטנציאל התשואה גבוה יותר בהתאם. התשואה עשויה לעקוף לא במעט תשואות של 10%, האופייניות למדדי מניות וקרנות ריט.
בהשוואה להשקעה ישירה בפרויקטי נדל"ן יזמיים ספציפיים, קרן נדל"ן יזמי המנוהלת ע"י גופים מוסדיים או חברות נדל"ן ציבוריות היא מסוכנת הרבה פחות מכמה סיבות:
- פיזור רחב: באמצעות השקעה בקרן נדל"ן יזמי משיגים פיזור על פני מס' רב של פרויקטים, ובקרנות הפועלות במס' מדינות יש גם פיזור גיאוגרפי.
- הונאות ורשלנות: בניגוד לחברות פרטיות, הסיכוי להונאה או לרשלנות פושעת בחברות ציבוריות וגופים מוסדיים שואף ל-0. גופים מוסדיים כמובן לא חפים מטעויות, אבל לכל הפחות אפשר להניח שאין פה הונאה מכוונת או רשלנות של חובבנים.
- ניסיון: מדובר בגופים מנוסים בתחום, שבוחרים גם שותפים מנוסים ורציניים כאשר מדובר בעסקאות בחו"ל.
- בדיקות נאותות: החברות משקיעות זמן ומשאבים לביצוע בדיקות נאותות מקיפות.
- שקיפות, דיווח ופיקוח: חברות ציבוריות מדווחות על תוצאות השקעותיהן לבורסה, וגופים מוסדיים מפוקחים ע"י הרשות לני"ע. מלבד הפיקוח והשקיפות, פרויקט כושל משפיע גם על מחיר המניה של החברה. כל אלה מגדילים את האינטרס של החברות לבצע בדיקות נאותות מקיפות בבחירת הפרויקטים שלהם.
למיטב ידיעתנו לא קיימות קרנות נדל"ן יזמי סחירות, אלא רק קרנות לא סחירות המיועדות למשקיעים מוסדיים/כשירים בלבד. הקרנות הן קרנות סגורות בהן קיימת תקופת השקעה ראשונית ומשך חיים מוגדר לקרן של כ-5-10 שנים. בתקופה זו הכספים אינם נזילים, ועד תום התקופה על הקרן למכור את כלל נכסיה.
איך משלבים קרן נדל"ן יזמי בתיק
השקעה בנדל"ן יזמי היא השקעה בסיכון גבוה. אם משקיעים באמצעות קרן אמנם מייצרים פיזור, מה שמקטין את הסיכון הפרטני של כל פרויקט, אך עדיין מדובר באפיק השקעה עם סיכון גבוה ופוטנציאל רווח גבוה. לכן השקעה מסוג זה לא מתאימה לחלק הסולידי של התיק, אלא כחלופה לפלח המנייתי בתיק. לטעמי משקיעים בעלי הון יחסית גבוה יכולים לשקול להקצות פלח מסוים (לא גבוה במיוחד) מהחלק המנייתי שלהם, לטובת השקעה בקרן נדל"ן יזמי. אפשרות נוספת היא באמצעות מינוף – משקיעים שלא רוצים להקטין את החשיפה המנייתית שלהם, יכולים לקחת מינוף זול כנגד התיק המנייתי שלהם, ואת כספי המינוף להשקיע בקרן נדל"ן יזמי. אמנם מדובר בשני אפיקים בסיכון, אך לא מאוד קורלטיביים זה לזה. רצוי כמובן לא להגזים בשיעור המינוף כדי להימנע מ-margin call. (על איך עושים מינוף בצורה מושכלת ראו את הפוסטים שלנו על הנושא).
» להצטרפות למועדון הפאסיבי של להשקיע נכון
פעמיים בשבוע פוסט חדש אצלך במייל
התכנים בפוסט זה, כמו כל שאר התכנים בבלוג, הינם תכנים לימודיים במהותם, הם אינם מהווים ייעוץ או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות ו/או ייעוץ פנסיוני המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם.
