דירה, דירה, דירה, מי לא רוצה לקנות דירה? אבל האם זה כדאי? השקעה בנכס נדל"ן מניב כמו דירה יכולה להיות השקעה טובה למדי, בעלת קורלציה נמוכה יחסית למדדי המניות, המשלבת תזרים שוטף עם עליית ערך מתונה לטווח הארוך. בפוסט הזה ננתח מספר היבטים של השקעה ישירה בנכס נדל"ן מנקודת המבט של משקיעים פאסיביים: מבחן הפאסיביות, תשואות היסטוריות, תנודתיות, הון עצמי, מינוף, פיזור סיכונים, תזרים ונזילות.
ישראלים רבים מעוניינים/שוקלים לקנות נכס נדל"ן מניב (לרוב דירה) להשקעה, יחד או במקום השקעה בשוק ההון. אז לפני קניית דירה להשקעה כדאי להבין היטב את ההיבטים השונים של אופי ההשקעה.
מבחן הפאסיביות
האם השקעה ישירה בדירה היא השקעה פאסיבית? כן, ולא. מרגע שהנכס ברשותנו ההשקעה היא די פאסיבית, אך עדיין נדרשת התעסקות מסוימת:
- טיפול בתחזוקת הדירה – תיקונים שוטפים, הזמנת בעלי מקצוע וכו'.
- טיפול בהחלפת שוכרים: פרסום הדירה, פגישה עם שוכרים פוטנציאליים ומתווכים, מו"מ, סגירת חוזה וכו'.
- חיכוכים ומריבות: מול שוכרים, בעלי מקצוע, שכנים וכו'. כשמדובר באנשים לא תמיד הכל הולך חלק.
- בהחזקה לטווח הארוך נדרש גם לשפץ את הדירה מעת לעת.
- כל אלה הופכים ליותר משמעותיים כאשר מחזיקים ומשכירים מספר נכסי נדל"ן.
אבל עוד לפני שהדירה ברשותנו, ישנה התעסקות רבה הקשורה לרכישת הדירה, הכוללת בין היתר:
- חיפוש ואיתור נכסים פוטנציאליים.
- הגעה פיסית למספר נכסים.
- מו"מ ראשוני מול המוכרים.
- תהליך מו"מ (לעיתים ארוך) וכתיבת חוזה עם עורכי דין עד להגעה להסכמות.
- בחינת תמהיל משכנתא רצוי.
- סקר שוק מול הבנקים בנוגע למשכנתא.
- חתימה על משכנתא.
גם במכירת הדירה ישנה התעסקות לא מועטה, הכוללת בין היתר את:
- פרסום הדירה.
- הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים ומתווכים.
- מו"מ ראשוני מול המוכרים.
- תהליך מו"מ (לעיתים ארוך) וכתיבת חוזה עם עורכי דין עד להגעה להסכמות.
- פרעון משכנתא.
- הוצאת אישורים שונים ממוסדות המדינה והעירייה.
לסיכום מבחן הפאסיביות, ניתן לומר שתהליך הקניה והמכירה של דירה הוא ממש לא פאסיבי. האחזקה השוטפת היא פאסיבית יחסית, אך עדיין דורשת התעסקות מסוימת.
תשואות היסטוריות
בהסתכלות ארוכת טווח, מקום המדינה, מחירי הדירות בישראל עלו ריאלית בשיעור ממוצע של 1.86% לשנה. אמנם ב-13 השנים האחרונות הייתה עליית מחירים גבוהה, אך בין 1998-2008 הייתה דווקא ירידת מחירים, ובהסתכלות ל-20 שנה בין 1998-2018 העלייה הריאלית הייתה בדיוק בשיעור הממוצע הרב-שנתי של 1.86%. אם נוסיף לכך את תשואת השכירות, נקבל תשואה ריאלית של כ-5%. תשואה לא רעה, אך נמוכה מזו של מדדי המניות או קרנות הריט, שמניבים תשואה ריאלית ממוצעת של כ-7%.
יש שיגידו שאמנם מדובר בממוצע, אבל ישנן מספר דרכים להגדיל את התשואה:
- דירות בפריפריה מניבות תשואה גבוהה יותר: אמנם תשואת השכירות בפריפריה גבוהה יותר, אך היא גם מגיעה עם יותר סיכון: דירות ישנות יותר המצריכות יותר תחזוקה, שוכרים פחות אמינים (כמכלול, כמובן שכל מקרה לגופו), סכנה גבוהה יותר לשוכר שאינו משלם (בפרט בגלל אבטלה), ועוד. למשל, מדגם של כ-4,000 משכירי דירות בין 2019-2022 הראה ששיעור משכירי הדירות בחיפה והקריות שנתקלו בבעיה מול השוכרים ופנו לעזרה עומד על כ-23%, ובאזור ב"ש והדרום השיעור עומד על כ-21%. ממוצע ההפסד משכירות בארץ עמד על כ-3 חודשי שכירות בתקופת המדגם. אפשר להשוות זאת לבחירה במדדי מניות קטנות לעומת מדדי מניות גדולות – גם זו דרך להגדלת התשואה באמצעות הגדלת הסיכון. בנוסף, חשוב להדגיש שהפריפריה כמכלול חווה הגירה שלילית, וברוב המקרים עליית הערך באזורי הביקוש גבוהה מזו של הפריפריה. לעיתים אין בכלל עליית ערך משך תקופה ארוכה. כאשר אין עליית ערך יש בפועל גם ירידת ערך, הנובעת מהבלאי וההתיישנות של הנכס.
- דירות בחו"ל מניבות תשואה גבוהה יותר: בשנים האחרונות ישנו טרנד להשקיע בדירות באזורים שחוו משבר כלכלי ועדיין סובלות מאבטלה יחסית גבוהה והגירה שלילית, דוגמת יוון, ספרד ופורטוגל, וכן באזורים פחות מבוססים בארה"ב ובבריטניה. באזורים אלה, תשואת השכירות לבד עשויה להגיע לכ-8% ואף יותר, כלומר תשואה ריאלית של כ-6-7%. יחד עם זאת, חשוב להדגיש שבמרבית המקרים, באזורים בהן תשואת השכירות גבוהה היא מגיעה לרוב ע"ח עליית הערך. בנוסף מחירי הנכסים עצמם תנודתיים הרבה יותר, ונכסי נדל"ן יכולים לרדת בערכם גם ב-50% ואף יותר. הסיבה לכך שתשואת השכירות הנוכחית גבוהה יחסית מלכתחילה, היא בגלל ירידת ערך משמעותית לפני מס' שנים במחירי הנכסים. בנוסף, כל הסיכונים שציינו בנוגע להשקעה בפריפריה רלוונטיים גם לאזורים בחו"ל המניבים תשואה גבוהה – שוכרים בעייתיים יותר, בתים הדורשים תחזוקה גבוהה (בפרט בתי עץ בארה"ב), ועוד. בתקופת הקורונה בעלי דירות רבים באזורים אלו דיווחו על שוכרים שפשוט הפסיקו לשלם. כאשר תשואת השכירות גבוהה במיוחד, זה אומר שמחירי הנכסים זולים, ואם שוכר לא מסוגל לרכוש נכס זול למגורים כאשר הוא משלם הרבה על שכירות, זה מעיד על כך שמצבו הפיננסי אינו איתן, ייתכן וגם אינו זכאי למשכנתא בתנאים סבירים.
- איתור נכסים מתחת למחיר השוק: בעלי מומחיות בשוק הנדל"ן יכולים להקדיש זמן ולאתר נכסים מתחת למחיר השוק, כגון: דירות יורשים, דירות מוזנחות שמצריכות שיפוץ ועומדות ריקות, דירות לאחר גירושין, דירות שעוקלו וכיוצ"ב. זה בהחלט אפשרי, מה שמאפשר לקבל תשואת שכירות גבוהה יותר על אותם נכסים, או לשפץ ולמכור אותן במחיר השוק תוך גריפת רווח מהיר. כל זה נכון, אבל בעצם לא מדובר בהשקעה אלא בפעילות יזמית. הרווח העודף מגיע מהזמן והמומחיות שהוקדשו לשם איתור, קניית, שיפוץ ומכירת הנכס, ולא מעצם האחזקה בנכס (Buy&Hold).
בנוסף צריך להזכיר גם את הזמן הרב המוקדש לקניית, אחזקת, ומכירת הנכסים, וכידוע זמן = כסף. אם נחשב את כל השעות הרבות שהקדשנו לכך, ונכפיל אותן בשכר השעתי הממוצע שלנו, נגיע ככל הנראה לסכום לא מבוטל. התייחסנו לכך בעבר גם בנוגע למסחר אקטיבי בשוק ההון. לשם השוואה, יכולנו להקדיש את הזמן הזה לעבודה נוספת בתחום שלנו (כפרילנסרים או בעבודה חלקית נוספת), או אפילו בשעות נוספות בעבודה המרכזית שלנו, מה שהיה גורם לתפוקה שלנו לעלות ומקנה לנו טענות חזקות לעליית שכר, או שהיינו מנצלים פחות ימי חופש ופודים אותן בכסף. ההתעסקות הזו מקטינה במידה מסוימת את הכדאיות להשקעה ישירה בנדל"ן בהשוואה לאלטרנטיבות.
לחילופין, ניתן להמיר חלק מהזמן המוקדש לקניית, אחזקת ומכירת הנכסים בתשלום לאנשי מקצוע – מאתרי נכסים, מתווכים, עורכי דין, יועצי משכנתאות, חברות אחזקה, טכנאים, שיפוציניקים וכו'. אך לכל אלה צריך לשלם והעלויות האלה מקטינות את התשואה. כלומר אנחנו בעצם צריכים לבחור אם להקדיש זמן או כסף, ובשני המקרים נתפשר על התשואה.
תנודתיות
אחת הטעויות הכי נפוצות של משקיעים, לא משנה באיזה אפיק, היא הסתכלות קצרת טווח של שנים ספורות בלבד, וכזכור ב-13 השנים האחרונות הייתה גאות בכל אפיקי ההשקעה. כך ניתן לטעות ששוק ההון מרוויח 14% בממוצע לשנה, ששוק הנדל"ן עולה ב-10% לשנה וכיוצ"ב. הסתכלות נכונה היא הסתכלות ארוכת טווח, של לפחות 20 שנה, שכוללת גם משברים ותקופות פחות טובות. ספציפית בנדל"ן, בארץ ובעולם, המחירים לא תמיד עולים, ויש גם תקופות של ירידות משמעותיות.
כפי שראינו בכתבה שהזכרתי קודם, מחירי הדירות בישראל ירדו ב-72% בין 1968-1978, ולקח להם יותר מ-20 שנה להתאושש(!!!). אם ניקח דוגמא פחות קיצונית ויותר קרובה לימינו, אז בין 1998-2008 מחירי הדירות ירדו בכ-8%, ולקח להם כ-12 שנה להתאושש. אם תוסיפו לעניין גם מינוף, אז הפגיעה יכולה להיות משמעותית הרבה יותר. באזורים בחו"ל שמציגים תשואות גבוהות התנודתיות יכולה להיות דומה מאוד לזו של ישראל ב-1968. אין ארוחות חינם – תשואה גבוהה מגיעה עם סיכון גבוה, גם אם לא תמיד מודעים אליו, ומסתנוורים מתשואות של מספר שנים בודדות. ככלל ניתן לומר שהתנודתיות (והתשואות) של נכסי הנדל"ן נמצאת איפשהו בין מניות לבין אג"חים, וככל שהתשואות קרובות יותר לאלה של מדדי המניות, כך גוברת גם התנודתיות.
הון עצמי
השקעה ישירה בנכס נדל"ן מצריכה הון עצמי משמעותי. לעומת זאת, השקעה בנדל"ן באמצעות קרנות ריט, או השקעה במדדי מניות, אפשרית גם בסכומים קטנים אותם אנו מצליחים לחסוך כל חודש. הדבר מאפשר לנו לצבור תשואה גבוהה על החסכונות המצטברים כבר מההתחלה, בעוד שאם היינו זקוקים לכספים הללו לצורך רכישת נכס נדל"ן תוך שנים ספורות, זה היה מסוכן להשקיע אותם באפיקים תנודתיים כמו קרנות ריט או מדדי מניות, כך שמדובר בחיסרון נוסף (ועקיף) בתשואות כאשר משקיעים בנכס נדל"ן. יתרה מכך, השקעה במנות בשוק המניות גם מקטינה את התנודתיות ומקרבת אותה לתנודתיות של נכסי הנדל"ן.
מינוף
רבים מסתכלים על מינוף כעל "קסם" שמגדיל את התשואות בנדל"ן, אז ראוי לנתח זאת. התשואה מנדל"ן כוללת תקבולי שכ"ד ועליית ערך. על מי מהם משפיע המינוף? רק על עליית הערך כמובן. כאשר ישנה עליית ערך וקנינו את הדירה באמצעות משכנתא, אז על כל אחוז של עליית ערך, אנחנו נרוויח יותר בשיעור המינוף. למשל: אם לקחנו משכנתא של 50% אז נרוויח פי 2 מעליית ערך על ההון העצמי שהשקענו, ואם לקחנו משכנתא מקסימלית של 75% אז נרוויח פי 4 על ההון העצמי.
מנגד, כמו שהזכרנו קודם, מינוף גם מוסיף סיכון. בואו ניקח דוגמא בה מחירי הנדל"ן יורדים ב-10%. יכול לקרות? בוודאי, בעבר היו גם ירידות גבוהות יותר. אם קנינו למשל דירה ב-2 מיליון ₪ כאשר ההון העצמי שהשקענו היה חצי מיליון (25%) והיתר במשכנתא, אז אחרי ירידה של 10% הדירה תהיה שווה 1,800,000. אם נמכור את הדירה ונפרע את המשכנתא, יוותרו לנו 300,000 ₪, כלומר הפסדנו 200,000 ₪ שהם 40% מההון העצמי שהשקענו. הגיוני, כי אם השקענו ¼ משווי הדירה, אז העליות/הירידות משפיעות עלינו פי 4.
אבל בואו נחזור להשקעה לטווח ארוך, מפני שלטווח הארוך יש עליית ערך. האם המינוף עוזר לנו? באופן מפתיע ממש לא! ראינו שעליית הערך הריאלית הממוצעת היא 1.86%, יחד עם האינפלציה נקבל עליית ערך נומינלית של כ-3.5%. לצורך הפשטות בואו נניח תשואת שכירות של 3.5% (פירגנתי כי היום באזורי הביקוש היא קרובה הרבה יותר ל-2.5%). ביחד קיבלנו תשואה נומינלית של כ-7%, חציה בעליית ערך וחציה מתקבלת כשכ"ד.
אם ניקח משכנתא של 50% למשך 20 שנה, אז תשואת השכירות תתקזז פחות או יותר עם המשכנתא. מה שאומר שבתחילת הדרך אנחנו מרוויחים על עליית הערך פי 2, כלומר 3.5% * 2 = 7%, אבל לא מרוויחים דבר מהשכירות, שמתקזזת עם תשלום המשכנתא. בסוף תקופת המשכנתא נקבל ליד את תשואת השכירות של 3.5% אבל לא נקבל מינוף על עליית הערך, שתישאר 3.5%. כלומר גם בתחילת הדרך נקבל 7% (הכל מעליית הערך וכלום מהשכירות), וגם בסוף המשכנתא נקבל 7% (חצי מעליית ערך וחצי מהשכירות), או במילים אחרות: עם או בלי מינוף התשואה על ההון תהיה זהה.
תוך כדי תקופת המשכנתא אנחנו קונים בהדרגה עוד ועוד מהדירה, כלומר המינוף הולך וקטן ואנחנו מגדילים בהדרגה את הרווח משכ"ד ע"ח הרווח מעליית ערך, אך בפועל זה שקוף לנו ועד תום המשכנתא לא באמת נקבל ליד תקבולי שכ"ד. בסה"כ כל העניין פשוט מאוד, לא צריך להסתבך עם חישובי IRR, ועם הפרדה בין הקרן לריבית בתשלומי המשכנתא. איך שלא נהפוך את זה, לאורך כל הדרך נרוויח 7% נומינלי בממוצע לשנה.
גם אם ניקח מינוף גבוה יותר, למשל 75%, לא תהיה בכך באמת תועלת. עליית הערך תהיה אמנם גבוהה יותר, אך השכירות לא תכסה את המשכנתא ונצטרך להוסיף סכום נוסף כל חודש, שיתקזז פחות או יותר עם התשואה העודפת. כמו שציינו, אם בכלל יהיו ירידות מחירים, המינוף הגבוה יהיה בעוכרינו.
בסימולציה שערכתי להשוואה בין השקעה בדירה בישראל לבין השקעה במדדי מניות, שמסתמכת על ממוצעים היסטוריים, לקחתי תרחישים של 75% משכנתא, 50% משכנתא וללא משכנתא בכלל. בכל התרחישים דאגתי שיהיה שוויון מוחלט גם בהון העצמי הראשוני שהושקע, וגם בתזרים החודשי, באופן הבא:
- 75% משכנתא: משפחה א' קונה דירה באמצעות 25% הון עצמי, ומדי חודש מוסיפה מכיסה את ההפרש בין תשלום המשכנתא לתשואת השכירות. משפחה ב' משקיעה בשוק המניות את אותו הון עצמי שהשקיעה משפחה א', וכן מוסיפה מדי חודש לשוק את אותו סכום שמשפחה א' מוציאה מכיסה.
- 50% משכנתא: משפחה א' קונה דירה באמצעות 50% הון עצמי, ולא מוסיפה כלום מדי חודש כי תשלום המשכנתא מכוסה ע"י תשואת השכירות, כלומר תזרים 0. משפחה ב' משקיעה בשוק המניות את אותו הון עצמי שהשקיעה משפחה א'.
- ללא משכנתא: משפחה א' קונה דירה ללא מינוף כלל, ומדי חודש משקיעה את תשואת השכירות במדדי מניות (כלומר השקעה מעורבת בין נדל"ן לשוק ההון). משפחה ב' משקיעה בשוק המניות את שווי הדירה שקנתה משפחה א', ולא מוסיפה דבר בהמשך.
מה התוצאה? באופן לא מפתיע, בכל אחד מהתרחישים הפער לטובת מדדי המניות היה כמעט זהה – מדובר בערך בכל ההון העצמי שהושקע. במילים אחרות, המינוף לא שינה דבר.
אז מתי מינוף כן עוזר? מינוף עוזר רק כאשר יש עליית ערך משמעותית עד המכירה. למשל אם קנינו דירה מתחת למחיר השוק באמצעות מינוף, ואחרי שיפוץ הצלחנו למכור אותה, תוך זמן יחסית קצר, במחיר השוק. כך הרווח שלנו יהיה גבוה.
למשל, קנינו דירה ששווי השוק שלה הוא 2 מיליון ב-1.8 מיליון, באמצעות הון עצמי של 25% (450,000 ₪), שיפצנו אותה ב-50,000 ₪ ומכרנו אותה ב-2 מיליון. במקרה הזה הרווחנו 200,000 ₪ על השקעה של 500,000 ₪, המהווה רווח של 40%. כמו שציינו, הרווח כאן מגיעה מהפעילות היזמית ולא מעצם ההשקעה הכספית, ובעיניי אין בכלל היגיון למדוד את הרווח באחוזים על ההשקעה. כמו-כן יש לקחת בחשבון את כל הזמן שהשקענו באיתור הנכס, קנייתו, שיפוצו ומכירתו. הרווח מהווה בעצם תגמול על הזמן שהשקענו.
לחילופין, מינוף יכול לעזור גם אם שיחק לנו המזל ונכנסנו בתזמון טוב לשוק. למשל קנינו דירה ב-2 מיליון באמצעות הון עצמי של 25% (חצי מיליון), והיא עלתה בערכה ב-15% תוך שנתיים למחיר של 2.3 מיליון. אם מכרנו את הדירה לאחר מכן, יצא שהרווחנו 300,000 על השקעה של חצי מיליון, כלומר רווח נאה מאוד של 60% בשנתיים. אבל זה עניין של מזל, המחירים יכלו גם לרדת, והממוצע רחוק מאוד מעליית ערך כזאת.
פיזור סיכונים
השקעה בנכס נדל"ן בודד, ואף במס' נכסי נדל"ן בודדים, היא השקעה מאוד ריכוזית ולא מפוזרת. אלא אם כן אתם טייקונים, לא תוכלו לבנות פורטפוליו מפוזר של עשרות או מאות נכסים. השקעה שכזו חשופה לא רק לסיכון הכולל של שוק הנדל"ן, אלא גם לסיכון הפרטני של הנכס הספציפי, בדומה להשקעה במניה ספציפית שחשופה גם לסיכון הכולל של שוק המניות אבל גם לסיכון הפרטני של אותה חברה. אמנם נכס נדל"ן צפוי להיות חשוף לפחות סיכונים ממניה ספציפית, אך עדיין מדובר בסיכון פרטני, שהוא סיכון בלתי מפוצה.
הסיכונים המרכזיים בהשקעה לא מפוזרת בנדל"ן כוללים בין היתר:
- שוכר שלא משלם (בעייתי במיוחד כאשר משלמים משכנתא)
- פגיעה פיסית בנכס (יש ביטוח אבל אובדן שכ"ד בתקופת השיפוץ/בנייה לא מבוטח)
- בעיה סביבתית (זיהום, קרינה וכו')
- שינויים דמוגרפיים שמשפיעים לרעה על מחיר הנכס ותשואת השכירות
- תקופות ללא שוכר
- סכסוכים אפשריים (שוכרים, שכנים, בעלי מקצוע)
השקעה מפוזרת הכוללת מאות נכסי נדל"ן שונים באזורים גיאוגרפיים שונים מנטרלת את כל הסיכונים הללו, כי לא כ"כ אכפת לנו מנכס אחד שאינו מושכר / שהשוכר בו לא משלם / חווה פגיעה פיסית / בעיה סביבתית / שינוי דמוגרפי. מידת ההשפעה של נכס כזה כאשר מדובר על השקעה בפיזור רחב היא זניחה.
תזרים
נכסי נדל"ן מייצרים תזרים שוטף של שכ"ד, כל עוד לא מתממש סיכון של שוכר בעייתי, תקופה ללא שוכר, סכסוכים וכיוצ"ב. חלק מהאנשים יראו בכך יתרון על פני השקעה שאינה תזרימית. אך לפני שמגלים התלהבות מתשואה חודשית יציבה ושוטפת, עלינו לקחת צעד אחורה ולשאול את עצמנו תחילה האם אנחנו בכלל זקוקים לתשואה שוטפת? מי שצובר חסכונות אותם הוא מעוניין להשקיע, בנדל"ן או בכל אפיק אחר, בעצם מרוויח יותר ממה שהוא מוציא, אחרת לא היו לו חסכונות. אז אם אתם אכן מרוויחים יותר ממה שאתם מוציאים, סימן שאין לכם באמת צורך בהכנסה שוטפת, ובמקום לקבל רווחים לחשבון הבנק, עדיף שהרווחים יישארו מושקעים ויפיקו תשואה בעצמם. המשך השקעת הרווחים עוזר לנו לנצל את העקרון החשוב ביותר בעולם ההשקעות, עיקרון הריבית-דריבית, שגורם לכסף שלנו לצמוח בקצב הולך וגובר.
לכן, תשואת שכירות שוטפת מתאימה בעיקר למי שפרש מעבודה ומשתמש בתשואת השכירות היציבה למחיה שוטפת, או בתקופה (זמנית) בה ההכנסות גבוהות מההוצאות. היא פחות מתאימה לרוב המוחלט של האנשים העובדים. בנוסף, נציין שגם מהשקעה הונית שאיננה תזרימית ניתן לייצר תזרים שוטף בשיעור שאינו נמוך מזה של תשואת השכירות, אבל זה כבר נושא לפוסט נפרד.
נזילות
מכירת נכס נדל"ן הוא תהליך ארוך, יקר ומסובך, הכולל את פרסום הדירה, הצגתה לקונים פוטנציאליים ולמתווכים, מו"מ, ניסוח חוזה, הוצאת אישורים שונים ממוסדות המדינה והעירייה ופירעון משכנתא. בנוסף, נכסי נדל"ן לא ניתנים למימוש חלקי – למשל השקענו מיליון ₪ בנכס או שניים ועכשיו אנחנו זקוקים ל-100,000 ₪. מה נעשה? נמכור רבע מהסלון או חצי מחדר השינה?
סיכום
לסיכום, השקעה ישירה בנכס נדל"ן היא השקעה המניבה תזרים שוטף ועליית ערך מתונה לטווח הארוך, וניתן לשלב אותה כחלק מתיק ההשקעות והנכסים הכולל שלנו. אך צריך לזכור כי ההשקעה אינה פאסיבית לחלוטין (במיוחד לא בעת הקניה והמכירה), היא מפגרת בתשואות מול מדדי המניות, מחירי הנדל"ן לא תמיד עולים וההשקעה יכולה להיות תנודתית (ככל שהתשואה גבוהה יותר, גם המחירים תנודתיים יותר), המינוף לא משפר את התשואה (אלא אם כן זכינו לעליית ערך מהירה ומכרנו תוך זמן קצר), וקיימים בה סיכונים פרטניים הנובעים מהיעדר הפיזור.
משקיעים המעוניינים בחשיפה לנדל"ן מניב, עבור תזרים שוטף ו/או עבור איזון המרכיב המנייתי בתיק, יכולים לשקול גם השקעה מפוזרת בנדל"ן באמצעות קרנות פאסיביות בפיזור גבוה. על כך נדבר בפוסט הבא.
» להצטרפות למועדון הפאסיבי של להשקיע נכון
פעמיים בשבוע פוסט חדש אצלך במייל
התכנים בפוסט זה, כמו כל שאר התכנים בבלוג, הינם תכנים לימודיים במהותם, הם אינם מהווים ייעוץ או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות ו/או ייעוץ פנסיוני המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם.
