בניגוד להשקעה ישירה בנדל"ן, קרנות נדל"ן פאסיביות מאפשרות להשקיע במגוון רחב של נכסי נדל"ן בפיזור גבוה, ולחסוך מהמשקיע את איתור הנכסים, ניהול מו"מ, לקיחת משכנתא, מציאת שוכר, תפעול ואחזקת הנכס ובסוף את מכירתו. קרנות כאלה מאפשרות גם פיזור סיכונים רחב, הן כמותי והן גיאוגרפי, וחלקן משתמשות במינוף בדומה להשקעה ישירה בנדל"ן. בפוסט זה נרחיב על השקעה פאסיבית בקרנות נדל"ן בפיזור רחב.
קרנות המשקיעות בנדל"ן מתחלקות לשני סוגים מרכזיים: קרנות נדל"ן מניב וקרנות נדל"ן יזמי, בפוסט הזה נתמקד בסוג הראשון.
קרנות נדל"ן מניב רוכשות נכסי נדל"ן מסוגים שונים, במטרה להשכיר אותן וליהנות מתשואת שכירות שוטפת, ומפעם לפעם לממש נכסי נדל"ן שעלו יפה בערכם, בין אם מדובר בנכסי נדל"ן למגורים או בנדל"ן מסחרי.
נדל"ן למגורים כולל בתים פרטיים (SFR – Single Family Residence), מתחמי מגורים (Multi Family), מעונות סטודנטים, דיור מוגן, ועוד.
נדל"ן מסחרי כולל משרדים, מרכזים לוגיסטיים, שטחי אחסון, קניונים ומרכזים מסחריים, מבנים תעשייתיים, מרכזים רפואיים וכו'.
המטרה של קרנות נדל"ן מניב הינה אחזקה לטווח ארוך לשם קבלת תשואת השכירות, אך לעיתים משתלב בהן פן יזמי קל של שיפורים והשבחות בנכס, במטרה להעלות את ערכו. מפעם לפעם הקרנות ממשות נכסי נדל"ן שעלו בערכם, אך כאמור זה לא הפוקוס שלהן. קרנות הנדל"ן המניב יכולות להיות קרנות ריט הנסחרות בבורסה, או קרנות נדל"ן לא סחירות.
השוואה בין השקעה ישירה בנכס נדל"ן מניב לבין קרן נדל"ן מניב
בפוסט הקודם דיברנו על השקעה ישירה בנכס נדל"ן מניב, שחשופה לא רק לסיכון הכולל של שוק הנדל"ן, אלא גם לסיכונים פרטניים מהשקעה בנכס בודד או בקבוצה קטנה של נכסים, שאלו סיכונים בלתי מפוצים. השקעה מפוזרת באמצעות קרן הכוללת מאות נכסי נדל"ן שונים באזורים גיאוגרפיים שונים מנטרלת את כל הסיכונים הללו, כי לא כ"כ אכפת לנו מנכס אחד שאינו מושכר / שהשוכר בו לא משלם / פגיעה פיסית / בעיה סביבתית / שינוי דמוגרפי. מידת ההשפעה של נכס כזה כאשר מדובר על השקעה בפיזור רחב היא זניחה.
חלק מהקרנות רוכשות נכסים באמצעות מינוף, בדומה למינוף שאפשר להשיג בהשקעה ישירה בנכס נדל"ן, אם כי ראינו בפוסט הקודם שהמינוף אינו עוזר, פרט למצב בו התמזל מזלנו להשיג עליית ערך משמעותית. אמנם בהשקעה ישירה ניתן להשקיע זמן ומומחיות ולאתר נכסים מתחת למחיר השוק, לרכוש אותם במינוף גבוה, לשפץ אותם, ולמכור אותם במהירות במחיר השוק (מה שמכונה fix&flip), אך הרווח מכך לא נובע מעצם ההשקעה הכספית אלא מהפעילות היזמית. כלומר אין כאן בכלל מקום להשוואה כי אנו לא מדברים על Buy&Hold. על נדל"ן יזמי נדבר בקרוב בנפרד.
התשואות ההיסטוריות הממוצעות של קרנות נדל"ן עוקפות את אלה של אחזקה ישירה בנכס נדל"ן, הן בקרנות המתמקדות בנדל"ן למגורים, ואף יותר בקרנות המשקיעות בנדל"ן מסחרי. פרטים בהמשך הפוסט.
מיסוי: תקבולי שכ"ד פטורים ממיסוי עד כ-5,000 ₪ לחודש, ומעל סכום זה ישנם מסלולי מיסוי שונים. רווח ההון במכירה ממוסה כמס שבח, הזהה למס רווחי הון. תקבולי שכ"ד מקרנות נדל"ן וקרנות סל של קרנות ריט עפ"י רוב ממוסות במס רווחי הון, ולעיתים במס שולי. בגדול ניתן לומר שעד 5,000 ₪ לחודש יש יתרון מיסויי לאחזקה ישירה בנכס נדל"ן, אך בשקלול הפרש התשואות עדיין קיים יתרון לקרנות הנדל"ן. מעל סכום זה אין יתרון מיסויי מהותי לשום חלופה.
התנודתיות של קרנות ריט סחירות מעט גבוהה יותר מאלה של נכסי הנדל"ן למגורים, אך ראינו שגם נכסי הנדל"ן יכולים להיות תנודתיים, ובאזורים בהם התשואה גבוהה, התנודתיות גבוהה בהתאם. בקרנות ריט הנסחרות בבורסה לעיתים יש תנודתיות עודפת כתוצאה מאפקט העדר של המשקיעים בעת משברים, אך לרוב התנודתיות העודפת נמשכת זמן קצר. בכל אופן כל עוד לא מוכרים את הקרן/הנכס, התנודתיות לא כ"כ חשובה.
התזרים של קרנות נדל"ן דומה מאוד לתזרים של השקעה ישירה בנכסים מאותו סוג.
נזילות: מכירת נכס נדל"ן הוא תהליך ארוך, יקר ומסובך, הכולל את פרסום הדירה, הצגתה לקונים פוטנציאליים ולמתווכים, מו"מ, ניסוח חוזה, הוצאת אישורים שונים ממוסדות המדינה והעירייה ופירעון משכנתא. אחזקה בנכס נדל"ן גם לא ניתנת למימוש חלקי. לעומת זאת, הנזילות של קרנות ריט סחירות היא מיידית, באופן מלא או חלקי, ולא מצריכה שום מעורבות עם גורמים אנושיים. ברוב קרנות הנדל"ן הלא סחירות ההשקעה אינה נזילה לאורך חיי הקרן, אך ישנן גם קרנות פתוחות עם תקופת נעילה של כשנה, שלאחריה ניתן לפדות את הכספים באופן מלא או חלקי בהתרעה של רבעון.
מידת הפאסיביות: השקעה בקרן נדל"ן, סחירה או לא סחירה, היא השקעה פאסיבית לחלוטין, בניגוד להשקעה ישירה בנכס נדל"ן.
מינימום ההשקעה: בקרנות ריט סחירות ניתן להשקיע סכומים נמוכים במיוחד (החל ממאות דולרים בודדים), בניגוד להון עצמי גבוה יחסית הנדרש לרכישת דירה. בקרנות נדל"ן לא סחירות גם קיים מינימום השקעה לא קטן הדומה להון העצמי הדרוש לרכישת דירה, לעיתים אף יותר מכך.
לסיכום, נראה שיש יתרון ברור בהשקעה בקרן נדל"ן מפוזרת על פני רכישה ישירה של נכס נדל"ן, כיוון שיש לקרנות הנדל"ן יתרון בתשואות, בפיזור, בנזילות, ובמידת הפאסיביות. מסתמן שהיתרון היחיד של השקעה ישירה בנכס נדל"ן הוא הגמישות לבחור בנכס ספציפי מתחת למחיר השוק ולמכור אותו ברווח או להגדיל את תשואת השכירות. אך גם במקרה זה הרווח העודף מגיע כתוצאה מפעילות יזמית והמומחיות של איתור נכסים מתחת למחיר השוק, שיפוצם ומכירתם, ולא מעצם ההשקעה הכספית, וגם מנהלי הקרנות יודעים למצוא הזדמנויות מעת לעת.
השוואה בין קרנות ריט סחירות לקרנות נדל"ן מניב לא סחירות
בהשוואה נתמקד בפרמטרים הבאים: סחירות, תנודתיות, תשואות היסטוריות, תזרים, עלויות ניהול, פיזור, וסוג הנכסים.
סחירות ונזילות: קרנות ריט הנסחרות בבורסה ניתנות לרכישה ולמכירה בכל עת, ממש כמו מניות וקרנות סל. ברבות מקרנות הנדל"ן הלא סחירות הכספים לא נזילים למשך מס' שנים. בקרנות שכן ניתן להנזיל את הכספים יש לרוב נעילה לשנה והתרעה של רבעון לפני פדיון כספים.
תנודתיות: מחיריהם של קרנות ריט הנסחרות בבורסה הם תנודתיים ברמה הדומה לזו של מדדי המניות, וגם קיימת קורלציה של כ-60% בינן לבין מדדי המניות. הקורלציה אינה מלאה, כך שהן יכולות להיות גורם מאזן במידה מסוימת, אך עדיין קיימת קורלציה לא מבוטלת. בפרט במשברים ב-2008 וב-2020 הירידות של קרנות הריט ומדדי המניות היו דומות.
ניתן לייחס את מרבית התנודתיות של קרנות הריט לתנודתיות הקיימת במחירי נכסי הנדל"ן שנמצאת איפשהו בין תנודתיות המניות לתנודתיות האג"חים, כאשר נדל"ן מסחרי תנודתי יותר, וקרוב יותר בתנודתיות ובתשואות שלו למדדי המניות. חלק נוסף מהתנודתיות ניתן לייחס לאפקט העדר של משקיעים, בעיקר בעיתות משבר, שגורמים לתנודתיות עודפת במחירי קרנות הריט, מעבר לתנודתיות האמיתית של נכסי הנדל"ן שהן מחזיקות.
אם ניקח לשם השוואה קרן ריט סחירה וקרן נדל"ן לא סחירה, ששתיהן מחזיקות בנכסים מאוד דומים, אז בעת משבר בשווקים (כמו משבר הקורונה והסאב-פריים), הקרן הסחירה צפויה לרדת בערכה בחדות. מה עם הקרן הלא סחירה? כפי שהזכרנו בעבר, להשקעות לא סחירות יש מטבען חוסר קורלציה לשוק ההון מעצם היותן לא סחירות, אבל מדובר בחוסר קורלציה מדומה, פשוט כי אין שיערוך של שווי ההשקעה בכל רגע נתון. אם הערך של קרנות ריט סחירות ירד בבורסה, זה אומר שהמשקיעים סבורים שיש סיכון גבוה יותר לנכסי נדל"ן מסחרי, ומחירם אמור לרדת. אם אנחנו משקיעים בקרן נדל"ן מניב לא סחירה – הסיכון חל גם על נכסי הנדל"ן שלה, ושווי ההשקעה התיאורטי שלנו אמור לרדת. אם היתה מבוצעת הערכת שמאי זה אכן מה שהיינו מגלים, גם אם במידה פחותה. הפגיעה בתזרים השוטף בעת משבר אמורה להיות דומה מאוד, וייתכן הבדל מסוים רק בשערוך הנכסים. האם זה משנה משהו? בד"כ לא, כי ברבות מקרנות הנדל"ן הלא סחירות הכספים לא נזילים למשך מס' שנים. בקרנות שכן ניתן להנזיל את הכספים יש התרעה של רבעון, ועד אז שיערוך הנכסים כבר אמור להסתנכרן פחות או יותר לזה של השוק הסחיר, אם כי ייתכן עיוות מסוים.
תשואות היסטוריות: ב-25 השנים האחרונות מדד Cambridge Associates US Private Real Estate Index הניב תשואה שנתית ממוצעת של 7.9%, תשואה המפגרת ב-2.5% לשנה אחרי מדד FTSE NARIET All Equity Index, המרכז את כל קרנות הריט הסחירות בארה"ב, שהניב תשואה של 10.6% בממוצע לשנה באותה תקופה. כלומר נראה שקרנות נדל"ן לא סחירות מפגרות בתשואות אחרי הקרנות הסחירות.
תזרים: בהיבט תזרים השכירות אין הבדל מהותי בין הקרנות הסחירות לקרנות הלא סחירות, הן בעת שגרה והן בעיתות משבר.
עלויות ניהול: בקרנות נדל"ן לא סחירות נגבים לרוב דמי ניהול של בין 1-2% המורכבים מדמי ניהול ולעיתים גם דמי הצלחה, כמקובל בהשקעות אלטרנטיביות. בקרנות ריט סחירות לא נגבים דמי ניהול כאלה, אבל בפועל מדובר בחברות שיש להן עלויות הנהלה וכלליות, שמוערכות בשיעורים דומים. כך שבהיבט עלויות הניהול אין הבדל מהותי. חשוב גם לא לבלבל בין קרן סל של קרנות ריט שגובה דמי ניהול נמוכים לבין עלויות הניהול של קרנות הריט עצמן.
פיזור: קרן נדל"ן, סחירה או לא סחירה, יכולה להחזיק בעשרות עד מאות בודדות של נכסי נדל"ן, ורוב הקרנות מתמקדות בנכסי נדל"ן מסקטור ספציפי. יחד עם זאת, השקעה בקרנות ריט סחירות ניתן לעשות באמצעות קרן סל של קרנות ריט, שבעצמה כוללת מאות קרנות ריט, ובכך מאפשרת חשיפה לאלפי עד עשרות אלפי נכסי נדל"ן, עם פיזור סקטוריאלי רחב ובחלק מהמקרים גם פיזור גיאוגרפי רחב. השקעה בפיזור בסדר הגודל הזה באמצעות קרנות נדל"ן לא סחירות היא בלתי אפשרית למשקיע הפרטי, כולל משקיע בעל הון, בגלל מינימום ההשקעה הגבוה לכל קרן. היא אפשרית רק למשקיעים מוסדיים שיכולים לפזר על פני קרנות נדל"ן לא סחירות רבות. רק שלא בטוח שזה כדאי בהינתן התשואות הנמוכות יותר.
סוג הנכסים: מרבות קרנות הריט מתמקדות בנכסי נדל"ן מסחרי, שהוא תנודתי יותר (וגם רווחי יותר) מנדל"ן למגורים. משקיעים המעוניינים בהשקעה סולידית יותר בנדל"ן למגורים, אך שתהיה פאסיביות ומפוזרת, יכולים לבחור בין קרנות ריט סחירות המתמקדות בנדל"ן למגורים, לבין קרנות לא סחירות המתמקדות בנדל"ן למגורים. בהקשר הזה לא ניתן להכריע איזו אפשרות עדיפה, כל מקרה לגופו. בכל מקרה חשוב שהקרן תנוהל ע"י גוף אמין ומנוסה, ותשקיע בנכסים בפיזור רחב.
קרנות סל של קרנות ריט
מי שמעוניין להיחשף לקרנות נדל"ן מניב בפיזור רחב הנסחרות בבורסה יכול לעשות זאת באמצעות קרנות סל של קרנות ריט, אשר משקיעות בהמון קרנות ריט בארה"ב וברחבי העולם, ובכך להיחשף לנדל"ן מסחרי (אבל גם למגורים) בפיזור רחב מאוד. להלן מס' דוגמאות לקרנות כאלה:
- קרן הסל האמריקאית VNQ (Vanguard Real Estate Index Fund): הקרן עוקבת אחרי מדד MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index הכולל כ-165 קרנות ריט מכל רחבי ארה"ב.
- קרן הסל האמריקאית REZ (iShares Residential and Multisector Real Estate ETF) עוקבת אחרי מדד FTSE Nareit All Residential Capped Index המתמקד בקרנות ריט המשקיעות בנכסי נדל"ן למגורים, וכן אחסון עצמי ומרכזים רפואיים, הנחשבים סולידיים בהשוואה לסקטורים מסחריים אחרים של נדל"ן. בפועל התשואות והתנודתיות של המדד (והקרן) דומים לאלה של הנדל"ן המסחרי.
- קרן הסל האמריקאית VNQI (Vanguard Global ex-US Real Estate ETF): הקרן עוקבת אחרי מדד S&P Global ex-U.S. Property Index הכוללת כ-700 קרנות ריט מכל רחבי העולם שמחוץ לארה"ב.
- קרן הסל האירית SPYJ (SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF) משקיעה בכ-250 קרנות ריט מכל העולם. הקרן מחלקת את רווחיה כדיבידנדים.
- קרן הסל האירית החדשה יחסית SPY2 היא המקבילה הצוברת של SPYJ, מה שהופך אותה ליעילה יותר מבחינה מיסויית.
» להצטרפות למועדון הפאסיבי של להשקיע נכון
פעמיים בשבוע פוסט חדש אצלך במייל
התכנים בפוסט זה, כמו כל שאר התכנים בבלוג, הינם תכנים לימודיים במהותם, הם אינם מהווים ייעוץ או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות ו/או ייעוץ פנסיוני המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם.
